Что делать, если хозяева выгоняют со съемной квартиры раньше срока. Как быть, если хозяин пытается выселить раньше указанного срока в договоре об аренде? Арендодатель выгоняет из квартиры раньше окончания договора
Пыль это конечно глупости. Надеюсь, у Вас будут все юридические основания доказать, что это глупость. Конечно, надо смотреть все Ваши документы и заочно давать консультацию нельзя, ведь врач тоже не будет консультировать заочно. Так что пока просто мысли вслух...
Итак, давайте попробуем разобраться…
Очень важно понять, что у Вас за договор.
Мне кажется, что у Вас скорее договор «найма жилого помещения» (глава 35 Гражданского Кодекса РФ), а вовсе не договор аренды жилой недвижимости (аренды жилого помещения).
Если один гражданин-собственник (не юрлицо) жилья передал жилье Вам (как гражданину-физлицу) в пользование («аренду»), то независимо от того, как вы назвали этот договор, это будет договор «найма жилого помещения» и он будет регулироваться нормами главы 35 Гражданского Кодекса РФ, причем большая часть этих норм будет действовать, даже если условия договора им противоречат.
Договор аренды жилого помещения - это когда арендодатель юрлицо, тогда это действительно договор аренды, а не найма.
Коль скоро у Вас договор найма, то отсюда следует ряд важных выводов.
1). Никакая государственная регистрация договора найма не нужна, хоть на пять лет заключайте (это максимальный срок кстати! А если срок найма не указан, значит, он равен 5 годам!!! Ст. 683). Это лишь договор аренды жилого помещения на срок свыше года подлежит госрегистрации в территориальном управлении Росреестра.
2). Наймодатель («арендодатель») может расторгнуть договор только через суд!!! Договор найма тем и отличается от договора аренды , что сдающий квартиру в найме может прекратить договор только через суд, а в договоре аренды можно прописывать любые условия прекращения аренды… См. ст. 687 ГК РФ.
Поэтому если у вас найм - пусть наймодатель сначала идет в суд, и если суд решит, что надо расторгнуть договор найма из-за пыли, тогда … а тогда пусть суд еще примет решение о Вашем выселении из «арендуемого» помещения … (см. ст. 688 ГК).
Вообще, прилагаю Вам все нормы ГК о найме - почитайте, там много интересного. Договор найма в принципе больше в Вашу пользу (в пользу нанимателя), чем в пользу собственника квартиры… :) Надеюсь, Вы порадуетесь обилию Ваших законных возможностей.
3). Нотариальное заверение договора не требуется, если письменный договор есть - все в порядке . Более того, без решения суда (точнее, без исполнительного листа на это решение суда) Вас невозможно выгнать из квартиры в принципе!!! Живите себе спокойно дальше, если Вас выгоняют - вызывайте милицию и показывайте договор. Выселить Вас можно только через суд!!!
Правда, имейте в виду, что если вы живете там более 90 дней, то у вас должна быть временная регистрация по месту пребывания … Иначе тоже нарушаете... Выкрутиться можете так - вы раз в 85 дней куда-то отъезжаете (храните билеты:), тогда непрерывного проживания в 90 дней не возникает. Может возникнуть вопрос и о прописке… Но это мелочи - в любом случае, с договором найма ("аренды") Вы имеете право жить в квартире.
4). А чтобы «арендодатель» лишний раз не проверял пыль, потребуйте от него объяснения - на каком основании он приходит в квартиру ее проверять? В договоре это его право прописано? Нет? Ну и не пускайте его! Он добровольно временно отказался от своего права пользования своей квартирой (ограничил свое право пользования), полностью передав это право пользования Вам на срок найма. Теперь У НЕГО НЕТ ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ СВОЕЙ КВАРТИРОЙ! Увы, хорошо бы, если и местный участковый это хорошо понимал… Но юридически это так, знайте и пользуйтесь! Вызывайте участкового и пусть защитит Вас от наглого хозяина. Если участковый защитит - значит хорошо разбирается в гражданском праве... А вообще, поговорите с участковым, объясните все ему, ссылки на закон покажите - их тоже надо обучать, чтоб были грамотными! :)
Хозяин арендованной квартиры вдруг предложил вам собрать и поскорее освободить квартиру, хотя договоренность об аренде квартиры была на больший срок? В каких случаях хозяин не может выгнать со съемной квартиры раньше оговоренного периода времени?
Материалы по теме:
Все зависит от наличия договора аренды (найма) либо его отсутствия. Если договор найма (аренды) есть и составлен правильно, он станет вашим оружием в споре о сроках аренды квартиры.
Права нанимателя жилого помещения:
- жить в арендуемом помещении;
- подать в суд в случае невыполнения хозяином квартиры.
Обязанности хозяина арендуемой квартиры (ст.676 ):
- передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;
- предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
Договора нет
Есть договор аренды жилого помещения не был подписан, и расписку о внесенной арендной плате вы с хозяина квартиры не брали, увы, останется только съехать. Без найма вас могут выгнать просто из-за сменившихся планов или потому что вы залили цветок в занимаемой квартире. В этом случае добиться от суда решение о вашем проживании на срок, который оговаривался при вселении в квартиру, будет затруднительно. Подтвердить документально факт аренды жилья и ее сроков нечем, кроме как предоставить побольше свидетелей, которые видели, как вы передавали хозяину арендную плату и договаривались об условиях проживания.
Если хозяин арендованной квартиры грозит судом и прочими карами, например милицией, смело . Судья будет на вашей стороне, если только арендодателю не удастся доказать, что договор найма нарушен именно вами.
Имейте в виду, если срок договора найма подходит к концу - арендодатель должен вас предупредить об отказе продлить его за три месяца. Если ни вы, ни хозяин не позаботились о продлении и срок его действия вот-вот закончится, возникает спорная ситуация ибо, если хозяин квартиры не предупредил о своих намерениях, как должен был, с юридической точки зрения договор считается продленным ( , стр. 684).
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение этого срока арендатор жилья не примет всех необходимых мер, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.
Обзавестись квартирантами легко на основании аренды или по доброте душевной. Но при выселении временных жильцов возможны сложности, связанные с нежеланием освобождать жилплощадь. Как в 2019 году выселить квартирантов?
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
В квартире кроме собственника могут проживать граждане, которым возможность проживания предоставлена по договору аренды или на основании желания владельца.
Теоретически собственник вправе требовать освобождения жилплощади. Но на практике временные жильцы могут и не особо торопиться с выездом. Как в 2019 году выселить квартирантов, не желающих покидать квартиру?
Основные моменты
В большинстве случаев причиной споров при выселении квартирантов становится их нежелание покидать квартиру после истечения срока аренды квартиры.
Особенно часто конфликтные ситуации возникают, когда требует освободить квартиру раньше оговоренного срока.
В случае сдачи квартиры в аренду наилучшим способом избежать конфликтов становится тщательная разработка условий договора.
В нем необходимо прописать подробный порядок выселения по истечении аренды, основания для досрочного выселения и за несоблюдение условий соглашения.
Важно понимать, что собственник может действовать только в рамках договора или законодательных норм.
Меры, обычно предпринимаемые владельцами квартир, вроде вселения других жильцов или смены замков в отсутствие нынешних квартирантов, нельзя считать законными.
Некоторым гарантом соблюдения договора становится прописанная неустойка. Если квартиранты нарушать условия договора, они будут обязаны выплатить денежный штраф.
Взыскать неустойку можно через суд. Если правильно составить /найма, то проблем с выселением можно избежать в большинстве случаев.
Вместе с тем нужно знать, что принудительное выселение допускается исключительно на основании судебного решения, даже в случае привлечения уполномоченных органов.
Но квартиранты могут проживать на жилплощади собственника и без договора, просто на основании устного соглашения.
Например, владелец квартиры временно предоставил свое жилье нуждающимся людям. Как выселять квартирантов из квартиры в 2019 году правильно, исходя из обстоятельств конкретной ситуации?
Что это такое
Выселением из жилого помещения именуется мера принудительного характера, направленная на освобождение жилья от пребывания посторонних лиц или нежелательных арендаторов.
Процедура предназначена для защиты законных прав собственников и предусмотрена .
Выселение может быть добровольным, когда стороны самостоятельно сумели договориться о порядке освобождения жилплощади.
В случае принудительного выселения конфликт разрешается в процессе судебного разбирательства. При этом суд рассматривает доказательства и аргументы обоих сторон.
Если квартиранты пользуются жильем на основании устного соглашения, то судебное решение обычно принимается быстро. Изначальное отсутствие права на проживание является достаточно веской причиной для .
Когда предполагается выселение законных арендаторов, а тем более раньше завершения срока аренды, то потребуются более серьезные аргументы.
Причины возникновения необходимости
Причем потребуется привести веские основания для выселения. Но даже в этом случае факт выселения не гарантирован.
Нарушитель может попросить время на устранение нарушений или заявить об отсутствии иного жилья. В такой ситуации решение о выселении может быть отсрочено на год.
Законы, защищающие собственника жилья
Законами РФ предусмотрен целый комплекс мер, защищающих права собственников в целом и жильцов многоквартирных домов в частности.
Если квартирант использует квартиру для промышленной или предпринимательской деятельности, это становится весомой причиной для выселения.
Но указанные причины и некоторые иные это достаточные основания выселения, когда другие аргументы отсутствуют.
Если собственник жилья желает избежать длительных судебных разбирательств, ему нужно позаботиться о правильном составлении договора.
Наличие официального соглашения позволяет максимально подробно регламентировать все нюансы правоотношений квартирантов и владельца квартиры.
Порядок действий
Порядок выселения квартирантов в добровольно порядке весьма прост:
- Квартиранту направляется письменное уведомление о возникновении оснований для выселения.
- В уведомлении излагается просьба о добровольном выселении.
- Стороны оговаривают сложившуюся ситуацию и находят приемлемое решение.
- В оговоренный срок квартирант исправляет нарушения либо выселяется.
Если имелся заключенный договор аренды, то он расторгается в добровольном порядке по решению сторон.
Такой вариант наиболее целесообразен, поскольку позволяет решить проблему быстро и бе привлечения сторонних органов.
Но как показывает практика, не всегда квартиранты согласны на досрочное расторжение договора. Решается ситуация через суд.
Если нужно обратиться в суд
Заявление в суд о принудительном выселении рассматривается в процессе искового производства.
- выселения квартиранта;
- погашения по квартплате;
- выплаты неустойки;
- возмещения понесенных убытков.
В качестве доказательств предоставляются:
- договор найма;
- доказательство нарушения условий договора;
- подтверждение уведомления нанимателя.
Дополнительными доказательствами могут становиться свидетельские показания, акты правоохранительных органов о зафиксированных нарушениях, аудио- и видеоматериалы, иные документальные подтверждения нарушений.
Если судебное решение удовлетворяет просьбу истца, то ответчик обязан в установленный срок покинуть квартиру.
Несоблюдение требования становится причиной принудительного выселения судебными приставами на основании исполнительного листа.
О предстоящем выселении ответчик дополнительно не уведомляется. Приставы просто прибывают в квартиру и начинают принудительное выселение.
Процесс предполагает освобождение жилплощади от самого квартиранта и принадлежащего ему имущества. Для участия в процессе привлекаются понятые.
Могут присутствовать при выселении и полицейские, если существует риск применения выселяемым жильцом силы по отношению к приставам.
Когда нарушитель отказывается забирать свои вещи из квартиры, имущество изымается и передается на хранение на специальный склад. Вещи хранятся два месяца и выдаются при оплате .
Несвоевременное обращение за имущество ведет к его реализации с целью компенсации расходов за хранение. Оставшаяся денежная сумма передается владельцу вещей.
Возникающие нюансы
Из особенностей выселения квартирантов стоит отметить факт, когда жильцы зарегистрированы в квартире. Прописка дает право на пользование жилплощадью.
Конечно, собственник вправе через суд требовать принудительного снятия с регистрационного учета. Но если среди квартирантов есть несовершеннолетний ребенок, то без органов здесь не обойтись.
Видео: как выселить незаконных квартирантов
А выписать ребенка из квартиры можно только в случае, когда ему будет предоставлено иное жилье.
Наличие регистрации у квартирантов значительно усложняет процесс выселения, поскольку прописка это веское основание для пользования жилплощадью даже по истечении договора найма.
Поэтому при вселении посторонних лиц в свою квартиру крайне не рекомендуется оформлять постоянную .
Всегда можно продлить, а если необходимо выселение квартирантов можно дождаться окончания регистрации и выселить утративших право на проживание жильцов без особых проблем.
Если из коммунальной
Основаниями для выселения из коммунальной квартиры становятся такие причины:
- неуплата коммунальных платежей;
- нарушение тишины в вечернее время;
- антисанитарные условия на занимаемой жилплощади;
- использование жилья не по прямому назначению;
- пьянство, употребление наркотиков или иных психотропных средств;
- дебоши;
- досрочное расторжение договора найма собственником и прочее.
Выселение может осуществляться добровольно или по решению суда. Если имеется договор аренды, то собственнику нет необходимости объяснять причины расторжения, если минимум за 2 месяца до завершения срока договора он уведомит нанимателя о прекращении правоотношений.
Для досрочного выселения потребуется соответствующее решение суда. Причем до вынесения решения квартиранты имеют право жить к квартире.
При съеме без договора аренды
Наем жилья должен оформлять в письменной форме. Когда договор аренды отсутствует, то закон однозначно будет на стороне собственника.
Для выселения квартирантов собственнику достаточно доказать свое и отсутствие у квартирантов права на пользование жильем или утрату такого права.
Обычно суд принимает решение на первом же слушании, поскольку никаких веских аргументов ответчик предоставить не может. Устные договоренности в расчет не принимаются.
Но и истец не сможет потребовать выплаты долгов по аренде или возмещения убытков. Без договора найма нет и обязательств.
Сложность выселения квартирантов из квартиры чаще всего обусловлена юридической неграмотностью участников отношений.
Очень важно своевременно составлять договор найма и верно формулировать все его условия. Подробное определение порядка правоотношений избавит от проблем с досрочным или незаконным выселением.
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
Что делать, если выгоняет арендодатель
Поиск и аренда помещений - вечная головная боль предпринимателей. Когда процесс успешно завершён, расслабляться рано. Самые страшные проблемы могут быть впереди. Нечистоплотные арендодатели могут неожиданно выставить за дверь, заблокировать доступ или опечатать помещение вместе с находящимся в нём имуществом. Чтобы этого не произошло, "Секрет" вместе с юристами подготовил гид по общению с собственниками коммерческих помещений.
Теория
1. Изучить договор аренды
Тимофей Ермак, старший партнёр адвокатского бюро "Юрлов и партнёры":
Специфика арендных отношений в том, что многие их аспекты не урегулированы напрямую законодательством. Множество важных положений (порядок расчётов между сторонами, возврат помещений, ремонт, расходы на эксплуатацию) приходится урегулировать непосредственно в договоре аренды. Скорее всего, по многим вопросам договор будет содержать заведомо выигрышную для арендодателя позицию, делающую арендатора почти бесправным.
Если права арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке в договоре не содержится, расторжение до истечения срока действия может происходить только в судебном порядке. Ориентироваться предстоит на статью 619 ГК РФ.
2. Проверить письменное уведомление о расторжении
Евгений Краснопёров, юрист компании "Юристат"
Перед расторжением договора арендодатель обязан направить письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору и о намерении расторгнуть договор.
3. Понять, почему выгоняют
Если требования связаны с нарушениями условий договора самим арендатором (например, нарушение сроков перечисления арендной платы, повреждение помещений), дающими право арендодателю досрочно расторгнуть договор в суде на основании статьи 619 Гражданского кодекса или отказаться от него в одностороннем внесудебном порядке на основании положений самого договора, то арендатор должен прекратить соответствующие нарушения.
4. Поговорить с арендодателем
Жанна Александрова, юрисконсульт "Интерцессии":
В условиях кризиса арендодателям не выгодно терять арендаторов, так как большое количество торговых и офисных площадей пустует. Поэтому любой конфликт можно попытаться урегулировать мирным способом. В случае задолженности можно договориться о временном снижении арендной ставки, либо об отсрочке, либо об оплате долга за счет обеспечительного платежа.
5. Заключить новое соглашение
Александр Баталов, советник практики недвижимости и строительства CMS:
После устранения нарушения результаты переговоров с арендодателем следует зафиксировать в письменном документе (соглашение, протокол или меморандум). В нём арендодатель подтвердит удовлетворение требований и отсутствие претензий к арендатору в качестве оснований для досрочного расторжения договора аренды.
6. Ждать повестки в суд и никуда не выезжать
Андрей Кузьмин, старший партнер адвокатского бюро "Титов, Кузьмин и партнёры":
Если достичь согласия не удалось, необходимо понимать, что без специального условия в договоре арендодатель до расторжения договора не имеет право ограничить вам доступ к помещению и удерживать ваше имущество. В случае таких действий можно обратиться в правоохранительные органы, а также выставить претензию арендодателю с требованием возместить убытки. Пока арендодатель ограничивает проход в помещение, организация не может осуществлять деятельность, что приводит к убыткам.
Евгений Краснопёров, юрист компании "Юристат":
Требование о расторжении договора может быть заявлено арендодателем в суд только после получения отказа арендатора на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в 30-дневный срок.
7. Зафиксировать требования арендодателя
Лада Горелик, управляющий партнёр Московской коллегии адвокатов "Горелик и партнёры":
Обменивайтесь сообщениями и уведомлениями в письменной форме, прописанными в договоре способами и только по надлежащим адресам, указанным в соглашении. Если такие условия заранее не обговаривались, ведите общение заказными письмами с уведомлением о вручении, по почте или с помощью курьерской службы, с проставлением отметки о надлежащей доставке уведомления представителю арендодателя (даже если арендодатель сидит в соседней с вами комнате).
Ни в коем случае не подписывайте не глядя уведомления и акты. Например, арендодатель приносит вам акт о том, что вы ухудшили арендуемое помещение, что не соответствует действительности. Отразите в этом акте, что документ составлен без вашего присутствия, что сторонами не создана комиссия, что вы не ухудшали помещение, а принимали его именно в таком виде и с актом категорически не согласны. После получения таких актов обязательно отправляйте арендодателю письмо, в котором перечислены все факты, не соответствующие действительности и вызвавшие ваше несогласие.
8. Перестать платить
Александр Баталов, советник практики недвижимости и строительства CMS:
На основании статьи 328 ГК РФ арендатор вправе приостановить платить арендную плату в качестве встречного неисполнения обязательств.
9. Вывезти имущество
Тимофей Ермак, старший партнёр адвокатского бюро "Юрлов и партнёры":
В случае возникновения конфликтов с арендодателем арендатор находится в невыгодном положении, так как собственник может закрыть доступ в помещение и заблокировать там имущество арендатора. Арендодатель при этом ссылается на нормы закона "об удержании" и обосновывает свои действия гарантией компенсации своих убытков. Есть высокая вероятность, что имущество будет удерживаться до рассмотрения вашего спора судом, а может быть и вообще пропадёт бесследно. Поэтому, если конфликт перешёл в открытую фазу, лучше оперативно вывезти имущество и уведомить собственника об освобождении помещения, чтобы не "попасть" на дополнительные арендные платежи. Если же ваше имущество неправомерно удержано арендатором, можно обратиться в правоохранительные органы с заявлением о самоуправстве или подать иск в суд об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Михаил Колотов, руководитель практики "Земля.Недвижимость.Инвестиции" компании "ЭНСО":
Если арендодатель опечатал помещение, при отсутствии нарушений рекомендуем смело снимать пломбы, так как никакого правоколового значения это опечатывание не имеет.
Лада Горелик, управляющий партнёр Московской коллегии адвокатов "Горелик и партнёры":
В случае блокирования доступа в арендуемое помещение (охрана не пускает, сменили замки и прочее) в обязательном порядке вызывайте сотрудников полиции и фиксируйте данный факт в протоколе. Кроме того, необходимо направить арендодателю письмо-претензию, в котором указано, что стоимость вашего оборудования/мебели/товара составляет столько-то, что в настоящий момент арендодатель будет нести ответственность за сохранность вашего имущества, что в силу незаконного отказа в допуске в арендуемое помещение, вы несёте существенные убытки в таком-то размере и что убытки вы намерены взыскивать с арендодателя черед суд.
Если вам возобновили допуск в арендуемое помещение, не входите в него без представителей владельца. Необходимо создать комиссию и провести инвентаризацию имущества. Если арендодатель или его представители отказываются участвовать в работе комиссии или подписывать акт об инвентаризации имущества, нужно сделать отметки об этом с участием незаинтересованных свидетелей происходящего (не из числа сотрудников вашей фирмы) либо пригласить нотариуса для фиксации происходящего. Желательно также вести видеосъёмку и аудиозапись происходящего.
10. Обратиться в суд самому
Александр Баталов, советник практики недвижимости и строительства CMS:
Арендатор вправе обратиться в суд с иском к арендодателю об устранении нарушений прав арендатора и препятствий в пользовании помещениями на основании статей 304 и 305 ГК РФ и о возмещении убытков, причинённых этими нарушениями. Письменные и иные доказательства, собранные арендатором, должны быть представлены в суд для обоснования исковых требований.
Второй вариант - обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора на основании пункта 1 статьи 620 ГК. Если арендатор решает полностью освободить помещения, то предварительно следует зафиксировать текущее состояние (желательно, с приложением фотографий) в форме акта и постараться обеспечить подписание акта со стороны представителей арендодателя. Одновременно арендатору следует искать новые помещений. Расходы на хранение имущества и по поиску и аренде новых помещений могут быть заявлены в качестве убытков, подлежащих возмещению арендодателем одновременно с расторжением договора аренды.
Практика
Алексей Гордейчик, управляющий группой компаний "Гордейчик и партнёры":
За последние несколько лет подход судов и законодателя к возможности отступать от прямых предписаний закона, то есть к так называемой "свободе договора", существенно изменился. Теперь разрешено всё, что прямо не запрещено под угрозой недействительности и (или) не связано со злоупотреблением правом, не нарушает прав других лиц, а также публичные интересы. При этом практика по этому поводу не отличается стабильностью. На один прецедент в вашу пользу можно почти всегда найти другой, противоположный по содержанию.
Есть лишь одна определяющая составляющая. В таких спорах имеет преимущество тот, кто способен обеспечить физической контроль (владение) спорным объектом. Если арендодатель может затруднить доступ в помещение вашим работниками и посетителям, лучше поискать мирный выход, расстаться с наименьшими потерями. Прибегать к методам противостояния, в том числе, правовым следует только в крайних случаях.
Если же сила на стороне арендатора, то можно начинать просчитывать варианты с удержанием помещения и одновременной судебной защитой от действий хозяина. При этом ни в коем случае не следует забывать аккуратно вносить арендную плату в признаваемой вами части.
Ольга Косец, президент МОО поддержки и защиты малого и среднего бизнеса "Деловые люди":
У меня есть четыре правила, которыми я руководствуюсь при заключении любых договоров. Первое - читать предоставленный второй стороной договор аренды. Второе - предоставлять свой вариант договора или правки к представленному варианту. Третье - согласовывать даже мельчайшие детали, особенно в части расставаний. Четвёртое - никогда не подписывать договор без предварительной консультации с юристами.
Самая большая проблема во взаимоотношениях арендодатель-арендатор - в серых схемах оплаты арендных платежей и в договорах "на словах". Если у вас требуют частично оплату в конверте, поверьте, доказывать в суде свою правоту потом будет невозможно. Большинство конфликтных ситуаций возникает именно при таком алгоритме взаимоотношений.
У меня есть несколько примеров сложных расставаний с арендаторами. Во всех случаях я, ссылаясь на пункты заключенного договора, действовала по написанному. Арендатор нарушал сроки ежемесячной оплаты на протяжении полугода. Штрафные санкции за просрочку были указаны в договоре, но никогда не применялись. Мы отправили претензионное письмо и уведомили, что согласно договору, компания обязана будет оплатить пени. В случае продолжения нарушения графика платежей договор мы намерены расторгнуть. На наше письмо реакции никакой не последовало. Более того, через некоторое время арендатор перестал выходить на связь и отвечать на телефонные звонки. Оплаты прекратились вовсе.
На складских площадях, принадлежащих мне лично на правах собственности, оставалось большое количество корпусной мебели, принадлежащей арендатору. Спустя две недели в присутствии трёх моих сотрудников мы вынуждены были вскрыть помещение. Мы составили опись имущества арендатора и акт вскрытия, отправили копии по юридическому адресу компании заказным письмом. Как выяснилось впоследствии, у компании были серьёзные финансовые проблемы. Они уже находились в состоянии судебной тяжбы с арендодателем торговой площади в соседнем ТЦ. Я проанализировала ситуацию по его платёжеспособности и поняла, что самый дешёвый способ для меня - это расстаться с горе-предпринимателем в кратчайшие сроки. Я разрешила вывезти мебель.
Моя лояльность обусловлена не широкой душой, а финансовым расчётом. Порой сопротивление выходит себе дороже. Я предпочитаю досудебное разрешение конфликта с неполной удовлетворённостью обеих сторон. В описанном мной случае арендатор потерял залог в размере месячной ставки согласно договору, а у меня помещение простояло пустым несколько месяцев, пока мы искали нового клиента.
Елена Мишина, руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet:
Сегодня в большинстве случаев между арендатором и собственником коммерческих помещений заключаются договора, в которых обязательно оговариваются условия расторжения арендных отношений, как раз чтобы избежать конфликтных ситуаций в будущем. Детективных историй, когда собственники выгоняют арендаторов, закрывают свои помещения и удерживают их имущество, я давно не встречала. У людей вырос уровень юридической грамотности. Как правило, в договорах прописывается, что собственник имеет право на досрочное расторжение договора с уведомлением арендатора как минимум за месяц по причине
нарушения арендатором договора или в силу изменения личных обстоятельств.
Секрет фирмы Виктор Фещенко
Между владельцами бизнеса и собственниками помещений нередко возникают конфликты, в результате которых собственник может потребовать освободить помещение. Виновником такой ситуации может быть как арендатор, так и сам арендодатель.
Если вы оказались в такой ситуации, важно помнить, что вне зависимости от того, кто нарушил условия договора, предприниматель находится в более выигрышном положении и может рассчитывать по меньшей мере на отсрочку «выселения» до получения решения суда.
Как себя вести в такой ситуации рассказывает Леонид Титов, юрисконсульт юридической фирмы Alta Via .
Как защититься от выселения?
Полностью исключить вероятность выселения, к сожалению, не получится. Но хорошо составленный договор аренды минимизирует риск досрочной утраты права пользования помещением. Целью любого договора должна являться разработка адекватной системы сдержек и противовесов, которая ограничит обе стороны от злоупотреблений.
В договоре желательно четко обозначить следующие условия:
- порядок изменения арендной платы, чтобы уменьшить риск конфликта из-за несогласия с размером платежей;
- порядок обмена юридически значимыми сообщениями (например, согласование перепланировки, сдачи в субаренду и так далее), чтобы в дальнейшем собственник или арендатор не могли ссылаться на то, что какое-либо уведомление получено не вовремя или не получено вовсе;
- случаи, когда собственник имеет право на одностороннее расторжение договора аренды. Возможно, установить за ним безусловное право на такое расторжение, но при этом предусмотреть выплату компенсации арендатору;
- возможно, установить запрет на расторжение договора арендатором в одностороннем порядке и предусмотреть неустойку за нарушение этого условия;
- разумный срок, в течение которого арендатор должен покинуть помещение при досрочном расторжении договора.
Как себя вести, чтобы избежать возможного конфликта?
Для этого необходимо четко следовать договорным отношениям, соблюдать требования арендодателя по пользованию помещением. Согласовывать с арендодателем (а если согласование не предусмотрено договором - уведомлять о намерении совершить) те или иные действия с предметом аренды, например:
- передача в субаренду;
- перепланировка или установки неотделимых улучшений;
- изменение декоративного облика входной группы;
- установка рекламных конструкций на фасаде здания или при входе.
При этом ни в коем случае нельзя все время идти на поводу арендодателя. В случае если арендодатель выдвигает требования, не предусмотренные договором необходимо деликатно в письменном виде указать ему на это, ссылаясь на договор аренды.
Что делать, если собственник уже сообщил о намерении расторгнуть договор аренды?
В первую очередь, арендатор должен понять мотивацию арендодателя. Это может быть как реакция на недобросовестные действия арендатора (задержка арендной платы, несогласованная перепланировка и так далее), так и коммерческий интерес арендодателя, например:
- получение более выгодного предложения от третьей стороны;
- блеф, имеющий целью в ходе переговоров увеличить размер арендной платы;
- несоответствие планируемого дохода от аренды помещения реальной ситуации;
- резкое изменение ситуации на рынке недвижимости и так далее.
В некоторых случаях в ходе переговоров возможно добиться более выгодных условий, в других лучше договориться о досрочном расторжении или повышении арендных платежей. Всегда можно продумать план для отступления, начать поиск другого помещения для аренды. Главное ни в коем случае сразу не начинать конфликт с арендодателем и не совершать необдуманных действий.
Как правильно вести досудебные переговоры?
В любом договоре аренды обычно содержится формулировка: «Стороны будут пытаться разрешить любую конфликтную ситуацию путем переговоров…». Эта формулировка фактически обязывает собственника и арендатора до обращения в суд соблюсти претензионный порядок урегулирования конфликта. Обычно ни одна из сторон не заинтересована в судебной тяжбе, так как это очень затратно и часто не позволяет достигнуть нужного результата.
При ведении переговоров необходимо четко обозначить свою позицию. При этом обязательно нужно предлагать различные варианты для урегулирования спора и получения желаемого результата. Целью переговоров в любом случае является возможность избежать судебного процесса и при этом добиться намеченного результата.
В каком случае лучше без дополнительного конфликта покинуть арендуемое помещение?
Есть случаи, когда лучше без лишних вопросов покинуть помещение:
- арендатор сам нарушил договор аренды;
- арендодатель предлагает выгодную компенсацию за расторжение договора;
- у арендатора есть альтернативное помещение для дальнейшей работы;
- в ходе переговоров удалось достигнуть компромисса, арендодатель согласен выполнить ряд условий или «простить» арендатору нарушения.
Как правильно передать занимаемое помещение собственнику, который отказывается его принимать?
Часто проблемы возникают, когда стороны уже договорились о досрочном возврате помещения из аренды, при непосредственной передаче его по акту приема-передачи. При передаче помещения арендатор должен договориться с арендодателем о дне передачи и привести помещение в состояние, которое оговаривалось при заключении договора.
Если собственник отказывается принять помещение по причине, с которой не согласен арендатор, необходимо:
- в одностороннем порядке подписать акт приема-передачи;
- постараться заснять процесс передачи на фото или видео;
- ключи и подписанный в одностороннем порядке акт направить арендодателю почтой на адрес, указанный в договоре.
Эти действия позволят в дальнейшем доказать своевременный возврат помещения, что, станет основанием для неначисления дополнительной арендной платы.
Что делать, если арендодатель препятствует доступу в помещение, например, сменил замки?
Такие ситуации возникают нередко и, в большинстве своем, имеют веские причины. Если это произошло, суд, скорее всего, неизбежен, поэтому необходимо постараться получить доступ в помещение.
Порядок действий зависит от причин, но в любом случае необходимо подготовить претензию, содержащую четкие требования и предложения к арендодателю, такие как:
- указать условия, которые необходимо выполнить арендатору для возврата доступа в помещение;
- указать возможность взыскания убытков/неустойки за неиспользование помещения по назначению;
- предложить способ разрешения конфликта.
Чаще всего, собственник блокирует доступ в помещение из-за грубого нарушения арендатором своих обязанностей по договору. И все случаи, когда арендодатель имеет на это право, должны быть указаны в договоре. Если в нем не содержится таких условий, то действия арендодателя незаконны и могут быть оспорены.
Как подготовиться к судебному процессу с собственником?
Если в ходе переговоров так и не удалось прийти к взаимопониманию, на случай судебного процесса нужно собрать документы, доказывающие соблюдение арендатором условий договора.
Обычно он выглядит примерно так:
- документы, подтверждающие согласование определенных действий с помещением;
- документы, подтверждающие своевременную оплату (если на момент возникновения конфликта имелась задолженность, рекомендуется ее погасить);
- документы, содержащие информацию о досудебных переговорах (претензии, уведомления и так далее);
- документы, подтверждающие попытки вернуть занимаемое помещение арендодателю.
Самым важным документом для оспаривания позиции арендодателя является досудебная экспертиза, подтверждающая или отрицающая спорные моменты. Эти документы подтверждают добросовестные намерения арендатора и позволяют доказать суду его заинтересованность в решении конфликта.
Если в результате действий собственника я несу убытки, можно ли это доказать и получить компенсацию?
Да, возможно. Для этого необходимо в договоре четко фиксировать, в каких случаях арендатор имеет право на компенсацию убытков. Кроме того, можно установить предельный размер убытков, которые обязан компенсировать арендодатель в тех или иных случаях.
Если в договоре нет таких условий, доказать размер убытков достаточно сложно. Но чтобы иметь шанс на положительный исход, необходимо подробно фиксировать все возникшие убытки как реальные, так и упущенную выгоду.
